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分譲住宅の購入予算はどう決める?

家を購入するときは予算を決めなければいけません。特に住宅ローンを組むのであれば現実的な計画を立てないと返済できずに破綻します。それは分譲住宅を買うときも同じです。無理のない購入予算はどのように決めればいいのでしょうか。

そもそも「購入予算」とは?

「購入予算」は家を購入するときに、実際に支払えるお金です。その中には頭金として用意する現金の額と、住宅ローンの借入額が含まれています。家を購入するときは土地や住宅の本体価格に、税金や手数料などの諸費用が必要です。新築の戸建なら本体価格の6~10%くらいでしょう。さらに注文住宅であれば特別工事費などのオプションもプラスされます。

このうち頭金には、手元資金すべてを目いっぱい注ぎ込まないのが良いとされています。なぜなら家が完成した後は家具の購入や引っ越し代などの入居費用がかかるからです。住み始めてからは毎年固定資産税や都市計画税が発生します。他にも万が一の病気やケガなどに備えた予備費があると安心です。できれば教育費や旅行費、車の購入費など別の目的で貯めているお金には手をつけないでおきましょう。

フラット35の住宅金融支援機構が2016年に調査した結果によると、フラット35の利用者は家の購入にあたり年収の6~7倍の予算を組んでいました。千葉県の平均は6.3倍です。つまりこの金額に頭金を加え、諸費用を引いた額が現実的な家の購入予算になります。

参考:『2015年度 フラット35利用者調査』住宅金融支援機構

購入予算をオーバーしやすいケース

せっかく予算を立てたのに、いざ家を購入したらオーバーするケースがあります。特に注文住宅で多く見られるようです。

注文住宅は自分で建てる場所を決めて、好きなように設計・施行できるのが魅力です。ローコストで建てることも可能ですが、油断すると簡単に予算をオーバーします。建材や設備など良いものにこだわると際限がありません。

業者の中には儲けのために高額なプランを勧めるところがあります。代金さえ支払ってくれたら客が住宅ローンの返済に苦労しようと関係ないからです。客も提案されるプランが魅力的なので、ついつい返済も何とかなるだろうと思い込んでしまいます。

同じ戸建でも「分譲住宅」であれば、初めから立地や建材、設備が決まっているため、一度購入を決めた後で予算オーバーする心配はほとんどありません。

同じ家を複数建てるので資材の購入費用が抑えられ、同規模の注文住宅よりも2割前後安く購入できるメリットもあります。自由度こそ低いですが、必ず予算の範囲内に収めたければ分譲住宅を選択したほうが無難かもしれません。

分譲住宅のローンはどう決める?

住宅金融支援機構の調査結果では家の購入予算を年収の6~7倍で組むのが一般的でしたが、実際に金融機関で住宅ローンの借入額を決めるときは「返済負担率」を一つの目安にします。

これは毎年の返済額を年収で割ったもので、35%以上融資する金融機関もありますが、25%以内なら無理なく返済できるといわれています。

フラット35をはじめ多くの金融機関ではインターネット上で前もってシミュレーションできます。年収や毎月の返済可能額から住宅ローンの借入可能額を、あるいは借入希望額から毎月の返済額を調べられるので、返済負担率を元にシミュレーションしてみましょう。

もちろん収入だけに頼るのではなく、無駄な支出を減らして返済に充てることも検討します。例えば生命保険料や通信料などの固定費です。こうした収入や支出の流れを「キャッシュフロー表」にまとめれば住宅ローンを無理なく返済できるか視覚的に分かるでしょう。

家の購入予算は頭金や年収、住宅ローンの借入可能額などから決められます。足りなければ買う家を妥協したり頭金を増やしたりしなければいけませんが、業者の中にはこうした予算の悩みに応えてくれる良心的なところもあるので相談してみましょう。信頼できるか見極める判断材料にもなります。

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