どれがいい？分譲住宅購入時の登記の種類と方法とは？

分譲住宅を購入する際に、その住宅や土地を公的に自分のものにするために必要なステップである登記。登記にはどのようなものがあるのか、登記にかかる費用を少なくするにはどうすればよいのか、登記にかかる税金はどのようなものがあるのか、詳しく見ていきましょう。

分譲住宅購入時の登記の種類とその仕組み

分譲住宅に限らず、不動産の購入は「買います！」という意思表示と金銭のやりとりだけでは、その不動産は自分のものにはなりません。必ず、「その土地や建物が自分のものである」と公的に示す必要があるのです。これをするために必要な手続きが「登記」というわけです。

それでは、分譲住宅の購入時に必要な登記には何があるのでしょうか。分譲住宅の取得には、「建物表題登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」が関係してきます。それぞれどのようなものか、1つ1つ確認していきましょう。

まず、「建物表題登記」は、建物の登記記録の表題部をつくるための登記です。「建物表題登記」は、建物の所有者が新築後1か月以内に申請するのが一般的です。また、まだ登記されていない建物を購入した場合は、所有権を取得した日から、1か月以内に申請する必要があります。「建物表題登記」は必ず申請しなければならないものであり、不動産登記法に定められた罰則（10万円以下の過料）もあります。

「建物表題登記」は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的であり、司法書士に依頼することもできますが、自分で登記することもできます。「建物表題登記」を自分で行うと、土地家屋調査士や司法書士への報酬にかかる費用を削減することができます。

また、「所有権保存登記」は、所有権について登記がない不動産に関して、初めて行う所有権の登記のことを指します。「建物表題登記」で建物の概要について登記がなされた後で、「所有者が誰なのか」をあらわすために「所有権保存登記」を行います。

「所有権保存登記」の申請は義務ではありません。しかし、この登記をしていなければ、住宅ローンでその住宅や土地を抵当に入れることができなくなりますので、住宅ローンを組む人は必ず「所有権保存登記」をしておきましょう。

また、「所有権保存登記」の申請をしていないと、販売したり相続したりといった所有権の譲渡ができなくなりますので、住宅ローンを組まずに一括購入する場合でも「所有権保存登記」を申請しておくことをオススメします。

「所有権保存登記」も、司法書士に依頼することが多いかもしれませんが、実は「建物表題登記」と同様に自分で行うこともできます。「所有権保存登記」には税金（登録免許税）がかかりますが、自分で行なえば司法書士への報酬費用をカットすることができます。

そして、「所有権移転登記」とは、分譲住宅を購入することによって土地や建物の所有権が移るときに必要な登記です。分譲住宅では多くの場合、土地や建物はハウスメーカーや不動産会社の名義になっています。土地や建物を自分名義にするために「所有権移転登記」という手続きが必要なのですね。

「所有権移転登記」も自分で行なえないわけではありません。しかし、ハウスメーカーや不動産会社の協力が不可欠ですので、きちんとスムーズに進められるように段取りを取っておく必要があります。

最後に、「抵当権設定登記」です。抵当権とは、「住宅ローンなどでお金を借りて土地や建物を購入したのに、返済できなくなってしまった……」という場合にそなえて、土地や建物を担保にできるという権利のことです。「抵当権設定登記」は、この抵当権の設定について記載した登記を意味しています。

「抵当権設定登記」についても自分で行なえないわけではありません。

しかし、「抵当権設定登記」については、住宅ローンを貸し出す金融機関があまりよい顔をしないようです。

法律や不動産のプロではない購入者にまかせてしまって、申請がスムーズにいかなければ困るのは金融機関だからです。自分で行なえば司法書士への報酬分を節約することができますが、金融機関とトラブルにならないように注意が必要です。

登記を自分で行うには？

登記にかかる費用は、大きく分けて「税金（登録免許税）」と「土地家屋調査士や司法書士への報酬」「ハウスメーカーや不動産会社への仲介料」があります。

しかし、専門家への報酬やハウスメーカーなどへの仲介料は、登記を自分で行なえば大幅に節約することができます。分譲住宅の購入の際に関係する4つの登記「建物表題登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」を自分で行うにはどうすればよいのでしょうか。簡単な手順をご紹介します。

1. 建物完成後すぐに「建物表題登記」を行う。
2. 住宅用家屋証明書を手に入れる
3. 「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」を行う。金融機関が「抵当権設定登記」を行わせてくれない場合、自分で「所有権保存登記」、「所有権移転登記」はハウスメーカーや不動産会社と一緒に行い、「抵当権設定登記」は司法書士に依頼する。

購入者が自分で登記をすることは、ハウスメーカーや不動産会社、金融機関にとってはリスクとなります。

スムーズにできないと、ハウスメーカーや不動産会社、金融機関と揉めるもとになってしまいますので、きちんと必要なものを準備して、申請内容に不備のないようにしましょう。

登記にかかる税金

分譲住宅購入に関係する登記のうち、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」には税金がかかります。この税金を「登録免許税」といいます。登録免許税の金額は「課税標準×税率」で求めることができます。新築の分譲住宅の購入にかかわる登録免許税の課税標準と税率、軽減税率とその条件をまとめましたので、参考にしてください。

-	-	土地・建物	土地・建物	住宅用建物の軽減	住宅用建物の軽減
-	-	課税標準	税率	軽減税率	特例の適用条件
所有権保存登記	-	法務局の認定価格	1.50%	0.15%	①自分が住むための住宅であること
所有権移転登記	土地	固定資産税評価額	2019年3月31日まで：1.5％	-	②新築または取得後1年以内に登記されていること
-	-	-	2019年4月1日以降：2％	-	③床面積が50m2以上であること
-	建物	-	2.00%	0.30%	-
抵当権設定登記	-	債権金額	0.40%	0.10%	上記の条件を満たしている住宅への抵当権設定を行うこと

これに加えて、認定長期優良住宅であれば、所有権保存登記は0.1％、所有権移転登記（建物部分）は0.2％の軽減を受けることができます。また、認定低炭素住宅であれば、所有権保存登記、所有権移転登記（建物部分）ともに0.1％の軽減を受けることができます。

分譲住宅の購入時に関係する登記は「建物表題登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の4種類。登記の申請自体はそれほど難しいものではなく、インターネット上にもテンプレートが掲載されているため、自分で行うことも可能です。自分で行う場合は、ハウスメーカーや不動産会社、金融機関とトラブルにならないように、必要書類をきちんとそろえ、不備のないように心がけましょう。

もちろん、無理して自分で行う必要はありません。大事なことは、確実に登記を行なって、分譲住宅を自分のものにすること。住宅購入の際はバタバタしがちですが、それぞれのポイントできちんと登記がなされているか、自分でできないかをチェックしましょう。